Vastgoed & Beheer

Voor het onderhoudsniveau van gebouwen en installaties hanteren we NEN2767. Deze norm specificeert de conditie van bouwkundige elementen en installatie-elementen. De condities zijn:

1. zeer goed (nieuwbouw);

2. goed (vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte);

3. redelijk (geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte);

4. matig (duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte);

5. slecht (grote onderhoudsschade en grote onderhoudsbehoefte);

6. zeer slecht (grote onderhoudsschade echter door zeer slechte staat kan geen onderhoud meer gepleegd worden: vervangen is noodzakelijk).

Alle bouwkundige elementen en installatie-elementen zijn in kaart gebracht en voorzien van een conditie. Een inspecteur gaat alle elementen langs met een laptop en vult een voor het betreffende element relevant formulier in waardoor er automatisch, volgens die NEN-norm, een conditie uitrolt. Van elk kozijn, dak, deur, wand, hellingbaan, trap, liftinstallatie, pomp afsluiter etc. is bekend wat de conditie is. Aan de hand van de gemeten conditie wordt voorspeld hoe die in de tijd zal afnemen. Dat is opgenomen in het meerjaren onderhoudsplan (MJOP). Afhankelijk van het gebouw hebben we een minimum niveau gedefinieerd. Het Nanolab bijvoorbeeld is nu in conditie 1. Als er onderdelen zijn die in conditie 2 terechtkomen is doen we niets, als het onderdeel in conditie 3 komt brengen we het naar 2 of 1. Andere gebouwen laten we afzakken naar conditie 3 en pas bij 4 grijpen we in als dat zinvol is. Voor vrijwel alle gebouwen is conditie 3 het minimumniveau.

Als de begroting gemaakt wordt dan draaien we met het MJOP-programma (Prognotice) een jaarplan uit waarin alle elementen staan die slechter zijn dan het gedefinieerde minimumniveau. Er is dan meteen een directiebegroting aan gekoppeld omdat het programma een lijst met standaardkosten voor de uit te voeren werkzaamheden bevat die jaarlijks wordt geüpdatet.

Onze missie is de kosten van het in een bepaalde staat houden van een gebouw gedurende de levensduur van het gebouw zo laag mogelijk te houden. Als je een minimumniveau van conditie 4 kiest (in plaats van 3) en dus pas ingrijpt bij conditie 5 ben je duurder uit omdat de schade dan groter is.

Voor wegen geldt hetzelfde. Als je bijeen weg een jaar of drie te laat bent met het vervangen van het wegdek moet je ook het hele bed vervangen. Voor wegen hebben we ook een zeer gedetailleerd MJOP met elk stukje bestrating in beeld. Elke scheur, del, verzakking of slijtage van weg, fietspad, wandelpad, bestrating rond gebouw of parkeerplaats is in beeld.